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已有兩個小區自掏腰包重建，每戶的錢這樣算！多出來的40套房歸誰？

浙江省老舊小區自主更新指導意見自上週發佈以來，引起廣泛關注，成爲最熱門的話題之一。不少老小區成立志願者隊伍，進行民意調查。雖然大部分人覺得原拆原建、舊房變新房很有吸引力，但他們也有不少疑慮，比如每戶要掏多少錢？怎麼擴面積？房子誰先選？

好在，自主更新已經有了衢州江山永安裏一期和杭州拱墅浙工新村這兩個案例，前者已經交付，後者正在施工建設中。這兩個小區的業主，出資方式有何異同呢？

浙工新村按套內面積算

永安裏併入儲藏室面積

永安裏一期是全省最早啓動自主更新的小區，共364戶，2019年6月開工，已於2022年1月交付入住。浙工新村是杭州最早啓動自主更新的小區，共548戶，已於2023年11月開工，預計2025年底前交付。

左側爲永安裏附近老小區，右側爲永安裏一期新建樓幢。詹慧雯攝

根據方案，兩個小區都對原住房面積和擴面部分進行了區分，執行兩個完全不同的結算標準。永安裏原住房面積按1500元/m²結算，擴面部分按8000元/m²結算；浙工新村原住房面積（不滿53㎡的按53㎡計算）按1350元/m²結算，擴面部分按34520元/㎡（根據不同樓層、戶型、朝向等因素略有浮動）結算。

江山永安裏一期已建成新房實景圖。詹慧雯攝

不過，由於原來是多層建築，重建後是高層和小高層（永安裏17層，浙工新村11層）建築，得房率因素也被考慮在內。

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因此，計算原住房面積的時候，是要把公攤面積也算上。

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“新建的房子有的是一梯兩戶，有的是兩梯三戶，我們會據實計算每戶平攤到的電梯面積，大概每戶要攤到3個多平方。這個面積，也是按照1500元/m²結算。”江山市住建局相關負責人告訴記者。

浙工新村的做法大同小異，只不過不是計算電梯公攤面積，而是計算套內面積。打個比方，原有住房產證面積70m²，相當於新房75 m²的套內面積，那麼75m²按1350元/m²結算，超出部分才按擴麪價格結算。

值得一提的是，永安裏儲藏室面積可以併入原住房面積，同樣也是按照1500元/m²的價格結算。“很多業主都有儲藏室，小的大概5 m²左右，大的超過10m²。這些儲藏室若按單價算，買入價格並不低，有的甚至要高於住宅，而且還有產證。基於這些因素，最後決定併入住房面積。”江山市住建局相關負責人解釋說。

記者瞭解到，永安裏一期業主按時簽約還可拿到部分獎勵和補貼。扣除這一因素，業主實際出資額要略低於上述出資方案，戶均20萬元左右。以一套原面積約106m²的住房（含儲藏室）爲例，新建之後產證面積約123m²，總共花了約16萬元。

光從出資額來看，浙工新村要高出很多。以一套原產權面積爲74㎡的房子爲例，新建之後產證面積106㎡，再加上一個地下車位，總共要花上百萬元。其實，對比永安裏不難看出，浙工新村業主出資高主要是因爲擴面部分不但價格高，面積也更大（最大可擴面20㎡），而且車位價格不菲（每個約22萬元）。此外，浙工新村業主每戶可享10萬元裝修補償款以及臨時租房補貼，若算上這一筆錢，業主實際出資額也要低一些。

永安裏多出40套房

用來衝抵建造成本

無論是永安裏還是浙工新村，光靠業主出資部分，其實是遠遠不能覆蓋建造成本。那麼，剩餘的資金如何解決？

永安裏的做法是，用多餘房源衝抵建造成本。永安裏一期業主共364戶，新建3幢17層樓房後，總戶數增加到了404戶，也就是多出了40戶。

記者瞭解到，建設單位（國企）正是用這多出來的40套房產，用於彌補建設資金上的缺口，從而實現資金基本平衡，財政沒有投入一分錢。“這40套房產是建設單位的資產，目前部分已經用於安置江山市的一些拆遷家庭，剩餘房源考慮對外銷售。”江山市住建局相關負責人介紹說。

永安裏二期在建樓幢，預計2025年6月完工。詹慧雯攝

相比之下，浙工新村雖然也提高了容積率，實現了擴面，但是房源套數並未增加，仍然是548套。建設資金缺口部分，除了用擴面部分的銷售收入來填補外，還有一箇很大的來源就是地下車位。據悉，地下車位一共468個，每個售價約22萬元，僅此一項就可籌措1億元左右資金。

“包括車位銷售款在內，業主出資比例佔到了總資金的80%以上。其餘部分由舊改、加梯、未來社區創建等政策性補貼予以解決，整個項目做到收支基本平衡。”拱墅區住建局相關人告訴記者。

浙工新村建設進度。詹慧雯攝

“自主更新要遵循資金平衡原則，至於原住房面積和擴面部分的價格結算標準，更像是一道數學題——這邊的價格高一些，那邊的價格就可以低一些，當然最終的方案需要徵得全體業主同意。指導意見的一大創新就是允許容積率適當提高，也就是可以增加建築面積，各個小區可以利用這個政策利好探索籌措資金的方式，減輕業主的資金壓力。”省建設廳相關負責人說。